中国金茂抵押“金茂大厦”部分楼层，获得99亿元银团贷款

中国金茂把上海金茂大厦部分楼层给抵押了。

11月26日，中国金茂（集团）有限公司发布有关提供重大资产抵押的公告。

根据公告内容，中国金茂（集团）有限公司于2025年7月与建行上海浦东分行等贷款人签署了《中国金茂(集团)有限公司金茂大厦经营性物业项目银团贷款合同》，获得全体贷款人提供总计金额不超99亿元中长期贷款额度，贷款期限截至2039年6月14日。不过此次公告并未明确银团贷的融资利率。

建行上海浦东分行作为代理行，与发行人中国金茂(集团)有限公司订立《抵押合同》。中国金茂作为抵押人，以其持有的标的物业的房屋所有权及其对应的土地使用权作为抵押财产，为前述《银团贷款合同》项下标的债权本金和利息及其他应付款项的偿还义务提供抵押担保。抵押资产名称为世纪大道881的31-50层、88层、地下车库。 

这笔贷款并非新增融资，而是用于债务置换。根据公告，此次抵押资产的评估值为47.6亿元， 99亿元的融资金额约为该评估值的2.08倍。

上海金茂投资管理集团有限公司作为原始权益人：于2023年3月设立“金茂申万-上海金茂大厦-鑫悦绿色资产支持专项计划(碳中和)”；于2023年4月设立“金茂申万-上海金茂大厦第1期绿色资产支持专项计划(碳中和)”；于2024年2月设立“金茂申万-上海金茂大厦第3期绿色资产支持专项计划(碳中和)”。以上简称“三期绿色资产支持专项计划”，发行总额合计100亿元。

按照贷款合同约定，发行人应当将提取的每笔贷款资金用于：置换三期绿色资产支持专项计划；运营金茂大厦所需的日常资金周转需求,包括人员工资、大楼的装修、维修、设施改造费用、耗品采购等，前提是贷款资金的使用应符合国家相关法律法规、政策和贷款人相关制度的规定。公告所述重大资产抵押已于2025年11月26日办理完成不动产中心抵押登记。

此次抵押的金茂大厦于1999年8月28日竣工，共88层，占地面积为24000 平方米，总建筑面积约29万平方米，主楼高 420.5 米，共91层，其中地上88层，地下3层，曾经是中国内地最高的大楼。此次抵押的31-50层资产是金茂大厦的办公区。

公告强调，该抵押预计不会对公司生产经营、财务状况及偿债能力产生重大不利影响。

值得一提的是，这并非中国金茂首次通过抵押核心资产置换债务。

今年3月，金茂就曾以北京凯晨世贸中心为抵押物获取86.89亿元贷款，用于偿还对应的绿色资产支持专项计划剩余本金。

2022年，上海金茂投资管理集团有限公司作为原始权益人以凯晨世贸中心为标的物业发行“中信证券-金茂凯晨2022年绿色资产支持专项计划（碳中和）”（简称“凯晨CMBS”），规模87.08亿元。

上海金茂投资子公司北京兴茂凯晨企业管理有限公司持有凯晨世贸中心，并以标的物业办理不动产抵押，为凯晨CMBS基础资产标的债权提供增信措施。

当时为优化债务结构及融资成本，北京凯晨已于2025年2月28日获得银行贷款868971.53万元，贷款资金用途为偿付凯晨CMBS剩余未偿本金，相应款项已于2025年3月3日划转至凯晨CMBS托管户，拟于2025年3月17日完成最后一期优先级资产支持证券兑付。

根据银行贷款协议约定，待凯晨CMBS兑付完毕、标的项目抵押解除后，北京凯晨将以凯晨世贸中心抵押于贷款行以对本次银行贷款提供抵押担保。