国家级住房租赁规范出台，万亿租房市场会有哪些新变化？

界面新闻记者 | 王婷婷

界面新闻编辑 | 李慎

国内首部住房租赁专门法规正式出台。

7月21日晚间，据新华社，国务院总理李强日前签署国务院令，公布《住房租赁条例》（以下简称《条例》），将于2025年9月15日起施行。

据了解，《条例》旨在规范住房租赁活动，维护住房租赁活动当事人合法权益，稳定住房租赁关系，促进住房租赁市场高质量发展，推动加快建立租购并举的住房制度。

《条例》共7章50条，包含出租人无正当理由不得扣减押金；未经出租人同意，不得擅自改变租赁住房用途、拆改室内设施或者改动租赁住房其他结构；住房租赁企业、住房租赁经纪机构发布虚假或者误导性房源信息，将面临处2万元以上10万元以下的罚款等。

多名业内人士指出，《条例》正式落地，标志着住房租赁市场在经历多年探索后，首次在国家法律层面确立了系统化、规范化的发展框架。这不仅回应了社会对公平租住环境的长期期待，也为租赁市场高质量发展提供了制度根基。

“不仅填补了租赁市场的法律空白，也展示出国家对租赁市场系统治理的决心。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示。

具体来看，此次《条例》主要包括以下内容，首先是明确总体要求，强调住房租赁市场发展坚持市场主导与政府引导相结合，鼓励多渠道增加租赁住房供给，培育市场化、专业化住房租赁企业。

此外，规范出租承租活动。规定用于出租的住房应当符合建筑、消防等方面的法律、法规、规章和强制性标准，不得危及人身安全和健康等。

同时也规范了住房租赁企业行为，规定住房租赁企业应当发布真实、准确、完整的房源信息，建立住房租赁档案，健全内部管理制度。不仅如此，《条例》中也包括规范经纪机构行为、强化监督管理、严格责任追究等。

在鼓励多渠道增加租赁住房供给方面，《条例》明确，鼓励居民自有房源出租，支持企业盘活存量用房用于租赁。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶告诉界面新闻，近两年，随着存量商品房去库存政策逐步推进，部分城市非居改租、收储转租等取得一定进展，在增加租赁住房供给的同时，也能够有效地盘活企业存量低效资产。

规范出租承租活动方面，《条例》首次明文禁止非居住空间用于居住，划定了安全与用途的底线，正面回应车库等改租等违规改造带来的安全隐患和城市治理难题。

赵然认为，此举有利于清理租赁市场中的“灰色供给”，推动住房租赁回归合法、安全、宜居的本质属性，也倒逼供给侧加强合规开发与运营。

《条例》第十条还明确，“除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金。”曹晶晶表示，《条例》通过对居住空间和押金约定的明确规定，可有效保障租户的合法权益，降低承租人的押金损失风险。

另外，“出租人和承租人应当使用实名签订住房租赁合同。出租人应当按照规定，通过住房租赁管理服务平台等方式将住房租赁合同向租赁住房所在地房产管理部门备案。”合同备案制度有助于规范租赁市场秩序，也为承租人按照有关规定享受基本公共服务提供了依据。

曹晶晶指出，合同备案制度的实施，也有助于政府掌握租赁市场动态，为后续政策制定和市场监管提供数据支持。通过合同备案和对租客权益的双重保障，未来租赁市场将更加透明、规范，房东和租客的合法权益也将得到更有力的保护。

规范住房租赁企业行为方面，《条例》规定，住房租赁企业应当发布真实、准确、完整的房源信息，建立住房租赁档案，健全内部管理制度；从事转租经营的，按规定设立住房租赁资金监管账户。

上海易居房地产研究院副院长严跃进向界面新闻表示，其针对住房租赁企业这一市场重要主体，从信息发布、内部管理和资金监管等多方面进行规范，有利于防止企业违规操作，保护租赁双方的合法权益，推动住房租赁企业规范化、专业化发展。

在规范经纪机构行为，《条例》规定，住房租赁经纪机构发布房源信息前应当核对并记录委托人的身份信息、住房权属信息，实地查看房源并编制住房状况说明书；对收费服务项目明码标价。

“将对住房租赁市场现存的虚假房源、哄抬租金、租金贷乱象等问题起到较大的遏制作用。”58安居客研究院院长张波告诉界面新闻，例如《条例》对发布虚假或者误导性房源信息进行了相关严禁性要求，并对房源查验等方面提出了源头管理的要求，加之对于发布虚假或误导性房源信息等情况有相应的处罚，都将大大有助于减少虚假房源的出现。

张波认为，该项规定也面临一定挑战。其一是监管难度较大，住房租赁市场主体众多，房源分散，监管部门难以对所有的租赁行为进行实时、全面的监督。

其二是企业合规成本会有所增加，对于住房租赁企业和经纪机构来说，条例规定了诸多合规要求，如设立资金监管账户、建立住房租赁档案、如实报送相关信息等，这将增加企业的运营成本和管理难度，也会加速行业内的优胜劣汰。

而在责任追究方面，《条例》对住房租赁违法行为的责任追究进行了明确，对于企业和个人的违法行为，规定可依法处以罚款、警告、暂停相关业务或者停业整顿、吊销资质证书等处罚措施，构成犯罪的，还要依法追究刑事责任。

“整体而言，《条例》对租赁行业实施了全链条的监管。”广东省住房政策研究中心首席研究员向界面新闻记者表示，根据《条例》，不仅对出租、承租双方，对租赁企业进行规范，而且对代理租赁的经纪机构，对政府管理部门，对行业自律等实施了包含全部利益相关者、参与者的监管，而且是闭环监管。

随着《条例》逐步落地，张波认为，住房租赁市场将进入“机构化运营、品质化升级、金融化助力”的新阶段。

58 安居客数据显示，2025年上半年重点城市租金房价比升至2.17%，核心城市优质租赁资产投资回报率接近5年定存利率，大量长期资本正在不断进入。未来5年，能够整合政策资源、优化融资结构、提升运营效率的企业将成为市场主导者。

《条例》实施后，租赁住房供给将形成“政府保障+市场主体”双轨制。

张波表示，保障性租赁住房通过收购存量商品房、非居改租等方式快速扩容，2025年上半年重点城市保障性租赁住房新增供应同比增长45%，另一方面，市场化主体通过长租社区开发、存量资产盘活等方式占据主导地位。