界面新闻记者 |
房地产行业深度调整仍在持续，与之相关联的商业地产的发展逻辑也发生巨大改变。
“它不是周期性变化，是结构性变化，还会继续变。”一名资深商业地产从业者告诉界面新闻，其中最大的一个转变就是，过去把整个行业理解为“买买买”，“买买买”的目的是满足物质方面的一些需求，但现在越来越多的是没有被满足的精神方面需求和社会需求。
因此，越来越多的商业体不再局限于传统的购物功能，而是通过主题定位、场景体验和业态融合重塑消费空间，不仅注重首店经济、情绪价值和社交属性，还瞄准Z世代、家庭客群或区域居民等细分市场，展现出差异化竞争策略。
行业“卷”出新高度，新的供应正排队入市。2025年国庆节前后，全国有超60个商业项目集中启幕，国内迎来新一轮购物中心开业高峰，广州汉溪K11购物艺术中心、无锡梁溪爱琴海购物中心、北京房山瑞来广场、深圳湾万象城二期、杭州金茂览秀城首期项目秦望水街、宁波骆驼印象汇等项目皆亮相市场。
只是，属于商业地产的黄金时代似乎已渐行渐远，“开业即巅峰”的盛况难再现，取而代之的是愈发严重的同质化竞争。不仅如此，短期内经济运行仍面临挑战，居民就业和收入预期恢复较慢，商业地产仍存在较大压力。
对于操盘者、开发商而言，如何在这场残酷的洗牌中杀出重围，很是关键。目前来看，大部分港资房企延续一贯的稳健经营路线，抗风险能力更强，在近几年房地产行业面临重度调整的背景下，仍展现出一定韧性。当行业逻辑发展改变，这些企业也能迅速调整战略，在“稳”的基础上求“变”。
近日，多名港资房企人士在接受界面新闻采访时表示，商业地产市场整体的复苏会是一个渐进过程，不可能再迅速反转。“但中国依然是全球最好的投资市场之一，对内地市场抱有充分信心。”
对中国内地市场抱有充分信心
“商业地产过去的发展逻辑，现在其实已经不成立了。”
恒隆集团及恒隆地产行政总裁卢韦柏在接受界面新闻记者采访时表示，当前商业地产所面临的困境与过去经济周期中的挑战相比有一些显著区别。首先，当前开发商买地的成本极高、难度更大，核心原因之一是拆迁费用过于昂贵。十年前甚至二十年前，拆迁成本相对可控。
“其次，市场供给环境已完全不同。十年前商业项目数量有限，竞争远没有现在激烈。过去可能一个城市只有一两个主要商场，而现在往往是几十个一起竞争。”卢韦柏向界面新闻表示，这意味着单纯依靠新增土地开发、快速建设并获利的模式已难以持续。
在其看来，未来更多将转向城市更新，而非大规模新增土地供应。“当前的发展逻辑已完全不同以往，不能再指望划地、建设、快速变现的传统路径。无论是深圳、厦门还是其他城市，都面临拆迁成本高、开发周期长（通常需5-6年）的现实。政府也逐步转向更务实的城市更新与历史保护并重的发展思路。”
卢韦柏告诉界面新闻，在城市更新领域，恒隆更倾向于寻找能深度参与、实现规模协同的项目，通过更新改造将资产价值最大化。“不愿像部分开发商那样单纯做轻资产输出，因为那可能稀释品牌价值。”
行业发展逻辑不一样了，人的需求也在变化。瑞安新天地行政总裁张斌在接受界面新闻采访时表示，如今的消费者非常了解自己，不再能“被教育”，“我告诉你什么是好的”这种逻辑都不被承认。
张斌告诉界面新闻，在整个商业地产行业，现在无论是做品牌还是做产品，都已经把过去的所谓“人货场”的甲方逻辑变成了一个真正将客户放到所有经营核心的位置，把以人为本放到经营的核心部分，这也是瑞安近期焕新升维“新天地XINTIANDI”社区品牌的原因。行业发生变化，开发商自己的产品和经营理念也需要自我革新。
在其看来，虽然当前的商业地产面临行业内卷、消费降级以及人的需求变化等挑战，但消费始终是不变的，且是非常重要的部分，也是开发商战略定义的一个原点。“所以从这个角度来看，这个行业不是说有没有机会、有没有未来，而是大有可为。”
中国依然是全球最好的投资市场之一。卢韦柏向界面新闻指出，“首先，中国政治环境稳定；其次，只要人口基数在，消费能力在，市场的基本盘就在。”
张斌也认为，中国人在衣食住行里占的比例，远远超过大部分西方国家。所以，还有很多对服务、对体验、对精神消费的需求并没有得到满足，行业还有大量机会在。
“你可以看到，香港本地商业的租金水平之所以高于内地，根本原因在于当地收入水平和消费能力的支撑。我相信，从长远来看，国民收入持续增长是必然趋势，这必将推动消费升级和租金水平的稳步提升。”
卢韦柏表示，现在很多香港人去深圳消费，正是因为那边租金成本、人力成本相对较低。但随着消费流动和经济发展，两地的成本与收入水平会逐渐趋向平衡。因此，我对内地市场抱有充分信心，认为企业收入理应保持长期增长态势，而这会直接反映在资产收益上。
关于投资布局，卢韦柏告诉界面新闻，恒隆持续关注各线城市的机会，但并会不盲目扩张。拿地前一定会深入研究区域的竞争格局。“事实上，对于内地主要城市，我们基本都能快速判断出谁在当地市场占据主导地位。”
瑞安则坚持两个核心策略，一个是深耕，一个是轻资产。
张斌向界面新闻表示，瑞安非常看好上海，会继续深耕，充分发挥社区开发与运营的核心竞争优势，所以对上海的投资是不封顶，同时对于武汉、大湾区等，也会去做重要突破。其次，在市场调整真正完成之前，瑞安将以轻资产的模式继续拓展更多的外部资本和策略性的合作伙伴，来扩大业务规模、扩充土地储备，推动公司的稳健可持续发展。包括继“永年里”后，瑞安又与天安中国共同组建的合资公司已成功获取永业集团“永新里”项目50%股权。
另一名不愿具名的港资房企人士也告诉界面新闻，接下来在内地会坚持两条腿走路，一边住宅，一边商业，会继续投资深耕，依然看好内地市场，“可能会以大湾区为主。”
“二线城市是我们的机遇”
“对中国市场充满信心，无论是二线还是一线城市，都还存在较多发展机会。”
卢韦柏认为，一线城市如上海等市场固然租金水平高，但二线城市也有其发展机会。尽管二线市场竞争激烈，但只要有机会成为区域前三名，就能形成较好的运营优势。
“比如在无锡、昆明、大连等地，我们在成为当地领先的商业体之后，不仅服务本市客群，还能辐射周边区域。例如大连项目并不只面向大连这个城市，还可以辐射辽宁的南部地区；昆明则依托云南省整体旅游资源，通过与政府合作，引导游客延长在昆明停留时间，从而提升消费机会。”
在卢韦柏看来，二线城市是机遇。如果能在当地成为区域性领先的商业项目，相较于作为某个一线城市众多头部项目之一，成为区域领先项目带来的收益可能更高。“随着中国中产阶层收入提升和消费升级，优质商业体在二线城市仍有较大潜力。”
实际上，恒隆当前的重心也确实在二线城市，尤其是杭州，杭州恒隆广场项目是恒隆当前的重点推进项目之一。
杭州恒隆广场坐位于杭州最早的黄金商业区域武林广场，项目包含商场，写字楼，文华东方酒店以及配套绿堤公园、古迹保育。其中，商场计划于2026年上半年分阶段开幕，文华东方酒店则预计2026年下半年开业。
卢韦柏表示，“其实在我到任第一年，就曾提出希望拓展项目靠近主干道的区域，因为主干道的展示面与通达性更为关键。但当时相关资产并不出售，直到后来才有机会通过租赁百大资产来实现这一规划。”
现在，愿望实现了。7月10日，百大集团对外披露签署重大租赁合同，拟将位于杭州市延安路546号的杭州百货大楼所在物业，出租给恒隆，租约自2028年4月1日起生效，为期20年。
“原本我们只有约90米的临街面，现在扩展到约290米；原本主要面向体育场路，现在增加了延安路；原本仅有北向，现在实现了北、西、南三面贯通。这些都将极大提升项目的商业价值。”
卢韦柏表示，恒隆计划在接收后一年内完成改造，方案已准备就绪。改造后，百大区域将成为杭州恒隆广场的其中一部分，预计将增加约40%的零售面积。通过连廊衔接，让整个杭州恒隆广场形成完整商圈。
在昆明，恒隆也没有停下步伐。据界面新闻了解，恒隆改造了尚义街，虽然体量不大，但成功为项目带来了约15%的客流量增长。卢韦柏指出，“这不仅提升了街区氛围，也带动了商场整体销售。”
不过，武汉对于恒隆来说，会更有压力。
卢韦柏表示，项目在一、二楼的高端品牌引入上很成功，但其他楼层的品牌引入会遇到一些阻力。对此，恒隆的策略是尝试直接与品牌沟通合作，目前已成功引入几个案例。同时在餐饮业态上，会积极从四川等其他区域引进尚未进入湖北市场的品牌，形成差异化优势。
港企都在思考如何稳健去杠杆
这一轮地产调整还会持续多久？
“我认为还是看这几年。最根本的困难在于全球长期利率居高不下，各国央行难以有效压低利率。美国虽然可能调整短期利率，但长期利率若因通胀预期而保持高位，整体资金环境就难以真正放松。”
卢韦柏告诉界面新闻，相比之下，中国内地的情况反而相对较好，没有通胀压力，甚至因为内卷，打折促销普遍。但作为港资企业，恒隆的融资主要来自香港市场，受全球利率影响更大。因此，整体市场的复苏会是一个渐进的过程，不可能在迅速反转。
在其看来，地产行业的复苏，一定程度上依赖于股市的持续向好。
“你看香港最近楼市成交活跃，很大程度上就是因为港股从去年同期的18000点涨到现在的27000点，投资者感觉财富增加了，更愿意买房或消费。”卢韦柏认为，通过资本市场激活内需，确实是推动地产回暖的重要因素之一。此外，保交楼、去库存等现实问题也需同步推进。
对于当前港资房企都在关心什么议题，卢韦柏向界面新闻表示，“大家最关心的无疑是降低负债。”
“坦白说，香港开发商相比内地更为保守。例如，去年年底，我们通过银团贷款拿到100多亿作为储备资金，当时是出于对市场不确定性的防范。这笔钱至今还未动用，但持有现金至少让我们有等待的底气。如果没有这笔资金，我们可能被迫在市场价格不佳时出售资产。而现在，我们可以保持耐心，暂不出手。”
卢韦柏表示，待杭州项目完工后，公司大规模资本开支将大幅减少，未来可通过经营收入逐步偿还债务。同时，公司也在积极推进部分非核心物业的销售，比如无锡的项目若销售顺利，也将有助于回笼资金。
“在当前利率高企的环境下，减轻债务负担是行业普遍面临的压力，不仅是国内，英国、西班牙、美国等市场也是如此。因此，目前绝大多数香港开发商都在思考如何稳健去杠杆。”
至于是不是“抄底”的最佳时刻，卢韦柏认为，确实如此，但关键是如何把握机会。
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