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界面新闻编辑 | 刘海川
百万栋高层建筑和数十万个老旧小区交织的消防考题立在面前。
据不完全统计，中国现有高层民用建筑一百多万栋，超过100米的超高层建筑五千余栋，总量世界第一。资料显示，经过住房和城乡建设部调查摸底，全国2000年底以前建成的老旧小区大概22万个，涉及居民近3900万户；而2000年以后需要改造的小区，数量也相当庞大。
一边是超高层救援的技术瓶颈，一边是老旧小区设消防施缺位、老化的沉疴，叠加改造推进中的多重“梗阻”，让消防安全防线面临严峻考验。
这些隐患成因复杂：早年规范差异导致低层步梯房 “基本不设防”，老旧高层消防设施完好率不足 50%；改造中资金筹集、业主分歧等问题频发，部分项目 “重面子轻里子”；超高层救援受装备、环境限制，成为世界性难题。而物业巡检缺位、部分早年建设偷工减料等问题，进一步放大了安全风险。
据应急管理部消息，国务院安委会近日印发通知，部署开展高层建筑重大火灾风险隐患排查整治行动，聚焦有人员居住和活动的高层民用建筑（包括居民住宅建筑和办公、医疗、商业等公共建筑）开展排查整治，特别是正在进行外墙改造施工和内部局部装修改造的高层民用建筑，全面加强高层建筑消防安全管理，切实保障人民群众生命财产安全。
在城市更新的进程中，高层、超高层与老旧小区的消防安全已成为亟待破解的关键命题。
隐患
“高层与老旧小区，都是带着（消防）风险，甚至相当一部分小区存在较大隐患在运行。”从事消防安全管理20余年的消防专家许永林直言。作为陕西省消防救援总队消防专家库专家，他在西安高科集团有限公司管理着3000余万平方米物业、4000多部电梯，常年扎根一线的经历让他对消防隐患有着直观认知。
许永林向界面新闻介绍，2000年前后，中国城市建设快速扩张，但消防规范对低层步梯房与高层建筑的设施要求呈现显著差异，这一“历史欠账”成为当前老旧建筑消防隐患的重要根源。
根据住房城乡建设部的工程建筑标准等规范，建筑高度不大于27米的住宅建筑为低层或多层民用建筑；大于27米的住宅建筑为高层民用建筑，大于100米的为超高层建筑。通俗的说，7层及一下为多层建筑，8-33层为高层，34层以上则为超高层。
依据当时施行的《建筑设计防火规范》《建筑灭火器配置设计规范》等规定，7层及以下无电梯步梯房并未被强制要求配置室内消火栓、火灾自动报警系统等核心消防设施，仅需依赖室外消火栓和基础疏散通道，甚至多数普通低层住宅无需配备灭火器，处于“基本不设防”状态，完全依赖外部救援应对火灾。
而同期的高层建筑，虽有明确强制要求需配套室内消火栓系统、封闭楼梯间、应急照明、耐火构件等设施等，但历经20余年使用，这些高层的消防设施普遍面临严重老化问题。
央视新闻2017年报道，在全国23.5万幢高层住宅建筑中，未设置自动消防设施的占46%。而设有自动消防设施的高层建筑，平均完好率不足50%。广东省消防救援总队数据显示，2000年前建成的老旧高层消防设施完好率仅约50%，不少设施已完全丧失使用功能。
作为一名从业20多年的消防专家，工作中看到的一些安全隐患也让他忧心：早期采用的铸铁管、镀锌钢管管网锈蚀渗漏，部分因长期未注水维护而无法承压，消防水泵、稳压系统等设备损坏失效。
规范要求的差异与设施的老化失效，共同加剧了当前消防治理的复杂性：低层步梯房需“从无到有”补建基础消防硬件，高层建筑则要“从旧到新”更新老化系统，二者均需跨越资金筹集、业主协调、施工改造等多重障碍，这也成为老旧小区消防改造工作的核心难点。
管理缺位进一步放大了风险。许永林指出，部分物业未落实日常巡检责任，消防设施“带病运行”。“部分老旧小区物业费低至每平方米每月两三毛，物业无力承担改造费用，业主也不愿额外出资，导致隐患长期得不到解决。”许永林直言，民营小物业监管不到位的小区，消火栓无水、水压不足的情况更为常见，火灾发生时这些“救命设施”往往形同虚设。
“十四五”期间，住房和城乡建设部（住建部）等中央部门将“城镇老旧小区改造”列为国家重大民生与城市更新工程，凡 2000 年底前建成、设施陈旧、配套不完善、居住环境较差的城镇旧住宅区，均被纳入改造范围。
在这套大规模“旧改”机制中，消防安全被多次提及为必须关注的内容。根据官方答复文件，住建部会同国家消防救援局、财政部等部门，对老旧小区改造明确要求“对基础设施（包括供水、供电、道路、消防等）进行完善与提升”。
因为过去规范要求的差异，低层步梯房需“从无到有”补建基础消防硬件，高层建筑则要“从旧到新”更新老化系统，二者均需跨越资金筹集、业主协调、施工改造等多重障碍，这也成为老旧小区消防改造工作的核心难点。
从时间节奏来看，这项改造工程目前进入关键阶段。截至2024年底，全国已累计改造老旧小区16.7万个，覆盖居民3000万户，其中68%的小区完成消防设施更新。同时，2025 年中央与地方政策持续强调“安全”“基础设施完善”“城市更新行动”，推动旧改进入“提质、完善、安全”阶段，而不仅仅是“外观提升”“舒适改造”。
不过，政策与现实之间仍存在严重落差。一些地方在落实中被批为“重面子工程、轻里子内容”，即便有改造名义，也容易忽视对消防系统的系统整治。
安徽省亳州市的花戏楼小区建于1999年，被纳入老旧小区改造项目。2022年，花戏楼街道办事处在推进该小区具体改造工作时，未按照国家关于老旧小区改造的要求和技术标准对小区消防一并进行改造施工，导致安全隐患持续存在，花戏楼及整个街区因此受到了威胁。
据检察日报报道，2023年8月，安徽省亳州市谯城区检察院接到这一线索，调查核实后以行政公益诉讼立案。
更值得注意的是，不少2000年后建成的小区已逐步进入老化阶段，电梯、消防管网、给排水管线等核心设施开始出现损耗失效问题，消防安全与居住品质隐患日益凸显。目前尚无权威数据显示此类需要改造的小区的数量，但业内人士预估，考虑到2000前后的建设高峰，其数量或也在数十万级。
但由于这类小区不在当前国家老旧小区改造政策的覆盖范围内，缺乏财政支持与系统性指导，业主自发推进改造面临诸多现实阻碍，酝酿越来越大的消防隐患。
改造“梗阻”
王宏是一家消防施工企业的负责人，见证过无数老旧小区消防改造的困境，“技术上没有问题，主要是钱的问题。”王宏说，业主意见、物业利益、施工单位等多方纠葛在一起，让很多改造项目半途而废。
“一栋6层、4个单元的老楼，配齐消防水箱、消火栓和报警系统，最基本也要10-20万元。”王宏给记者算了一笔账，按建筑面积分摊，每户大概需要掏5000元左右，看似不多，却往往成为矛盾的导火索。他近期接触的成都某老旧小区改造项目，就是典型案例：“10多层的楼，消防设施早就不能用了，我们把方案压缩到200多万，业主还是吵着不愿意掏钱。”
资金来源是第一道难题。2000年以后的老旧小区消防改造，主要依赖业主自筹或动用维修基金，但实际推进中障碍重重。“10户业主里只要有1户反对，项目就难落地。”王宏解释，部分业主觉得“自己家不会出事”，不愿额外花钱；还有些老年业主经济压力大，对改造费用十分敏感。而动用维修基金又需满足“双过半”业主同意的规定，协调过程耗时耗力。
更现实的是改造的隐性成本。“老小区地下管网复杂，挖沟、布线还要涉及土建修复，有时候改造比新建还花钱。”王宏透露，一套18立方的消防水箱设备就要3万多元，再加上每层楼的消火栓、公共区域报警装置，仅设备成本就超出不少业主的预期。对于2000年以前建成的老旧小区，不少还存在消防管网锈蚀、缺失的问题，“有些铸铁管道锈得都不敢注水，一注就漏，只能全部更换，成本又要往上加”。
业主之间的意见分歧，让很多改造项目陷入拉锯。王宏遇到过最难忘的经历：一个小区的消防改造方案讨论了半年，最终因两户业主坚决反对而搁置。“有人觉得改造影响生活，有人担心施工质量，还有人觉得费用分摊不合理。”他说，老旧小区住户结构复杂，老人、租户、长期住户的诉求不同，很难形成统一意见。
这种分歧还体现在对改造标准的认知上。“很多业主不懂消防规范，觉得‘能灭火就行’，但按现在的标准，多层住宅也必须配齐消火栓、消防水箱和市政取水口。”王宏介绍，随着消防规范的迭代，早年建成的小区大多存在标准滞后问题，“以前多层小区没强制要求装消防设施，现在要补建，有些业主不理解，觉得是‘额外负担’”。
小区内的 “利益博弈”也是一大梗阻。“有些物业想把项目报高价捞钱，业委会又想压低成本，我们报的合理价格反而被两边排挤。”他曾接触过一个项目，原本200多万能完成的改造，物业想抬到300多万，业主坚决反对，最终项目不了了之。
与改造推进难形成鲜明对比的，是老旧小区日益突出的消防隐患。王宏坦言，他接触的老旧小区中，超过半数存在消防设施“带病运行”的情况：“要么消火栓没水、水压不够，要么报警装置失灵，有些甚至根本没有消防管网。”这些问题的根源，一方面是设施年久失修，另一方面是早期建设标准偏低。
究其原因，除了年久失修，王宏解释，在2013年消防责任终身制实施以前，消防设施偷工减料的现象时有发生。
他透露，早年部分消防工程招投标时，一些中标方为了压低成本，会在材料和施工上“打折扣”，“比如本该用阻燃的岩棉板、挤塑板，却换成了不达标的聚苯板；消防管道用薄壁管代替厚壁管，验收完没几年就出问题”。
更令人担忧的是，部分小区的消防隐患已到了临界点。“有些10多层的老楼，消防栓里连水都没有，一旦起火，只能靠消防车外围灭火，但多数云梯只能到40多米，10层以上根本够不着。”
王宏分析，老旧小区如果外墙保温材料不达标、防护网不具阻燃性，再加上内部消防设施失效，火灾蔓延速度会远超想象，“阻燃材料着火后，只收缩不起明火，但要是用了劣质材料，一旦起火，啥消防车都不顶用”。
“防胜于救”
“高层消防，防胜于救。”多位接受采访的人士都强调了这一核心观点。
刘成效在一家省级消防单位工作，参与过多地救援演练与政策落地。他告诉界面新闻，高层救援面临装备、施救环境与成本的三重制约，消防单位虽在努力探索，但高层、尤其是超高层灭火仍是“世界性难题”。
目前，国内最常用的云梯车高度多为42米至54米，即便是目前最高的101米举高车，不仅他所在的省份也仅存两台、单台价格以千万元计，还面临诸多使用限制。“这类特种车辆的维护成本、专业驾驶员培训成本极高，更关键的是需要足够的展开作业面。”他说。
他以香港火灾为例分析：“香港部分区域道路狭窄，普通消防车都难以进入，更别说大型举高车。虽然2017年以后建筑新规要求设置的消防作业面，但老城区和密集区域很难实现。”对于100米以上的超高层建筑，云梯车更是“鞭长莫及”，只能依赖建筑内部消防设施和新技术辅助。
除了装备限制，环境因素也极大影响救援效果，“高层风力大，即便是大载荷无人机挂载水带出水，水流也难以形成密集射流；干粉等灭火药剂更是会被风吹散，难以精准抵达起火点。”
此外，超高层灭火还面临水压难题。100米高度的垂直供水需要极大压力，即便消防车能加压输送，无人机也难以承受水带的拉力和水压带来的剧烈晃动。
刘成效说，为破解超高层救援难题，消防系统正积极探索新技术应用，但实际效果仍需时间检验。机器人和机器狗的应用也处于“侦查为主、实战为辅”的阶段。
“这类设备在地震、泥石流救援中表现突出，但在高层火灾场景中仍面临挑战。”他解释，高温环境会影响无人机红外侦测的准确性，陆地机器狗虽能爬楼梯、协助携带空呼（空气呼吸器）设备，却难以背负救援装备进入火场，更无法完成复杂的被困人员转移任务。
“超高层火灾救援难度大、成本高，预防才是根本。”刘成效强调，消防工作需要“人防、物防、技防”协同发力。
在人防层面，业主需杜绝乱扔烟头、电动自行车违规停放充电等危险行为，物业要落实日常巡检责任；物防方面，建筑内部的消火栓、消防水箱、灭火器等设施必须定期维护，确保完好有效；技防则体现在智能设备的应用上，比如为65岁以上老人安装的联网式烟雾报警器，能在报警的同时向家属、网格员和物业发送通知，实现“早报警、早撤离”。
2021年住建部联合应急管理部印发《超高层建筑消防安全管理规定》，明确业主、使用人为消防安全责任主体，同一建筑有多个业主或使用人的需委托统一管理人负责共有部分消防安全，物业服务企业需定期检测维护消防设施、保障疏散通道与消防车通道畅通。
该“规定”还要求，针对建筑高度超 100米的超高层建筑实施更严格管理，鼓励聘用注册消防工程师担任消防安全管理人，同时要求建立专职或志愿消防队，定期开展消防演练与宣传教育。
但落实情况仍存在明显不足。公开报道显示，多地超高层建筑仍面临责任悬空、设施失效、隐患突出等问题。2024年4月，国务院安委会明查暗访发现，海口市248米高的世贸大厦存在电缆井未做防火封堵、消防控制室主机数百个故障点未处理、避难层疏散通道被占用等多项严重隐患，甚至消防给水管道管径未达设计标准、消防水泵无法远程启动等问题。
国务院安委会近期部署开展的高层建筑重大火灾风险隐患排查整治行动，也将预防提到了重要位置。
此次排查整治聚焦高层民用建筑四大重点：一是严查外墙改造中使用易燃可燃保温材料、禁用脚手架及安全网、未批先建等问题；二是整治内部装修改造中动火作业未备案、违规使用易燃材料、营业期间违规动火等行为；三是确保消火栓、自动喷水、火灾报警、防排烟系统及防火分隔设施完好有效；四是强化日常管理，清理外立面可燃杂物，保障消防和疏散通道畅通，杜绝电动自行车进楼充电，及时修复破损外墙保温层，整治电气线路隐患。
许永林分享管理经验时强调，实际工作需要比部门规章要求的更严格，才能避免重大事故的发生。在他管理的单位，“小区消防设施每月一查，办公楼每周巡检，确保消火栓有水、报警系统灵敏”，避免“走过场”。他特别强调物业公司的主体责任，开展消防培训时必须全员参加，做到“及时发现隐患、快速响应火情”。
（应受访者要求，文中王宏和刘成效为化名）
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